Før du sender inn en søknad, er det viktig at du har satt deg tilstrekkelig inn i hva som er gjeldende regler for bygging i ditt område. Dette vil bidra til at søknaden tidligst mulig inneholder de opplysninger som er nødvendig for behandling hos kommunen. Jo mer belyst søknaden er fra et tidlig tidspunkt, desto enklere og tidligere vil saksbehandler kunne fatte et vedtak. Du finner mye informasjon om innsending av søknad og krav til søknaden på nettsidene våre. Hvis du har andre spørsmål, kan det være nyttig med en forhåndskonferanse.

Forhåndskonferanse

I forhåndskonferansen treffer du en av våre saksbehandlere og kan diskutere planene dine. Konferansen må bestilles. Saksbehandler forbereder konferansen slik at du får best mulig svar.

Bestill forhåndskonferanse

Trykk på linken nedenfor for å gå til skjema som bestilling av forhåndskonferanse:

Vi tilbyr vanligvis forhåndskonferanse innen to uker fra vi har mottatt bestillingen din.

Dette kan du få svar på

Hensikten med forhåndskonferansen er å finne ut hvilke bestemmelser og krav som gjelder for byggeplanene dine. Typiske spørsmål kan være:

• Planstatus for hele eller deler av eiendommen
• Utnyttelsesgrad i plan
• Uklare reguleringsbestemmelser
• Behov for dispensasjon
• Krav om ansvarlige foretak
• Krav om uavhengig kontroll
• Uttalelse fra andre myndigheter
• Ingen beslutninger

Forhåndskonferansen må ikke forveksles med saksbehandling. Vi tar ingen bindende beslutninger. Vi kan for eksempel ikke bestemme at dispensasjon kan gis, men vi kan forklare hvilke dispensasjoner du trenger.

Vi lager et kort referat som dokumenterer hva som kom frem i møtet. Referatet danner grunnlag for videre saksbehandling og er en nyttig huskeliste for deg.

Avstandserklæring

Du er avhengig av avstandserklæring for bygging av tiltak nærmere nabogrense enn 4 meter.

Utnyttelsesgrad bestemmer hvor mye du kan bygge på tomta di, og er enten fastsatt i reguleringsplan eller i kommuneplanens arealdel, avhengig av hva som er gjeldende planstatus. Planstatus for din eiendom kan du få vite ved å ta kontakt med kommunens byggesakstjeneste eller ved å bruke kommunens kartportal:

Trykk her for å gå til kommunens kartportal

Beregne utnyttelsesgrad selv

For hjelp til å beregne utnyttelsesgraden på tomta di, kan du bruke Direktoratet for byggkvalitet sin veiviser: 

Direktoratet for byggkvalitet: Veiviser - Hvor stort kan du bygge?

Grad av utnytting skal fastsettes etter en eller flere av følgende metoder:

• bebygd areal (BYA)
• prosent bebygd areal (%-BYA)
• bruksareal (BRA)
• prosent bruksareal (%-BRA)

De vanligste metodene for beregning av utnyttelsesgrad i Holmestrand kommune er BYA og %-BYA.

For å finne BYA, må du summere areal av grunnflate (fotavtrykk) på alle bygninger (bolig, garasje, lysthus, boder mm.), pluss arealet til enkelte konstruksjoner over bakken (terasser/balkonger/verandaer), pluss evt. areal for ubebygd parkeringsplass.

For å finne %-BYA deles det ovennevnte bygningsarealet på tomtearealet.

Terrasser som er høyere enn 0,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget skal være del av beregningsgrunnlaget. For verandaer/balkonger medregnes alt gulvareal fra 0,5 meter opp til 5 meter.

Eksempel: Bolig og garasje utgjør til sammen 130 kvm. I tillegg har boligen en veranda på 20 kvm, som har en høyde på 3 meter. Dette utgjør en utnyttelsesgrad i BYA på 150 kvm. Tomtestørrelse er 1000 kvm, noe som gir en %-BYA utnyttelsesgrad på 15 %. 

Mer informasjon om utnyttelsesgrad og bebygd areal finner du her:

Byggteknisk forskrift med veileder:

Direktoratet for byggkvalitet: Byggteknisk forskrift med veiledning (TEK17) - Grad av utnytting

Hva er bebygd areal (for planer vedtatt etter 1.7.2007)?:

Direktoratet for byggkvalitet: Hva er bebygd areal?

Utnyttelsesgrad i eldre planer:

For beregning av utnyttelsesgrad i eldre planer, henviser vi til Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder for grad av utnytting:

Veileder fra KMD - "Grad av utnytting".

Direktoratet for byggkvalitet har laget en veileder som opplyser om hva som kan bygges eller gjøres om på eiendommen din uten at du trenger å søke:

Trykk her for å gå til Direktoratet for byggkvalitet sin veileder

Alt annet må du søke om. I noen tilfeller må et foretak søke på vegne av deg. Foretaket er en såkalt «ansvarlig søker». Det kan du lese mer om i "Dette må et foretak søke om for deg".

Husk alltid på dette

• Fritaket gjelder bare søknadsplikten. Du har ansvar for at du bygger i tråd med plan- og bygningsloven, byggteknisk forskrift, kommune- og reguleringsplan og kommunale vedtekter. Kommune- og reguleringsplaner finnes på kartportalen vår.
• Bygger du ulovlig, kan vi forlange at tiltaket rettes eller fjernes.
• Innenfor hensynssoner i kommuneplanens arealdel er alle tiltak søknadspliktige.
• Under marin grense (ca. 150 m.o.h.) må alle tiltak avklares med hensyn til kvikkleirefare.
• Alle tiltak som krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven, vedtekt, forskrift eller arealplan er søknadspliktige.
• Tiltaket kan ikke utføres hvis grensene mot naboer er usikre.
• Tiltaket må ikke føre til fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller for naboer.
• Skal du bygge utendørs må du holde deg fire meter fra nabogrense med unntak av frittliggende garasjer, uthus og andre mindre tiltak.
• Det kan være egne byggegrenser avsatt i plan.
• Avstand til kommunale veier skal være femten meter hvis ikke annet er bestemt i plan.
• Avstand til fylkesveier skal være enten 30 meter eller 50 meter hvis ikke annet er bestemt i plan. Her finner du et kart over veiene.
• En vanlig feil er å overse tomtens tillatte utnyttelsesgrad. Mange tomter er fullt utnyttet, og da kan det ikke oppføres mer bebyggelse. Du kan lese mer om utnyttelsesgrad i denne veilederen: Trykk for å gå til veileder for grad av utnytting
• Ved graving i grunnen må du undersøke om det ligger ledninger i grunnen. Du kan ikke forandre overdekningen uten at den som eier ledningen, har gitt samtykke.
• Tiltak kan ikke settes opp nærmere enn fire meter fra offentlig vann- og avløpsledninger

Ved ferdig oppført tiltak må det sendes inn melding til kommunen. Direktotatet for byggkvalitet har utarbeidet eget skjema for dette, kalt "Melding om frittliggende bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt":

Gå til skjema

• En enkelt frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, og hvor BRA eller BYA ikke er over 70 m². Bygningen kan oppføres i inntil én etasje og kan ha kjeller uten at den regnes med i BRA. Eiendommen må være bebygd fra før. Eksempler er garasje og bod.
• Tilbygg (ikke påbygg). Bruksareal (BRA) og bebygd areal (BYA) må være mindre enn 50 m². Tilbygget kan i tilegg være underbygget med kjeller. Tilbygget kan ikke inneholde egen boenhet. Eksempler er terrasse, overbygget inngangsparti, søppelskur, ved- eller sykkelbod.
• Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som nevnt i pbl §20-1 j) og som ikke skal plasseres for lengre tidsrom enn to år.
• Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet, f.eks. fra bod til soverom.
• Svømmebasseng som er mellom 15 m2 og 50 m2 stort.
• Riving av tiltak som er nevnt i byggesaksforskriften § 4-1.

Stemmer ikke planene dine med ett eller flere av kulepunktene, må et foretak søke på vegne av deg. Foretaket er en såkalt «ansvarlig søker». Ta kontakt med oss om du er usikker.

Søknad, prosjektering og utførelse av tiltak som er nevnt i plan- og bygningsloven § 20-1 må gjøres av et foretak. Foretaket er en såkalt «ansvarlig søker».

Du finner noen unntak i § 20-4 til 20-8. Ta kontakt med oss om du er usikker.

Eksempler på når det trengs en ansvarlig søker (foretak):

• Enebolig
• Garasje større enn 70 m2.
• Bruksendring fra kjeller til boenhet.
• Oppsetting av skilt og reklame.
• Svømmebasseng større enn 50 m2.
• Riving av bygg større enn 50 m2.
• Påbygg
• Forstøtningsmur høyere enn 1 meter
• Endring av bærende konstruksjoner

BYA= Bebygd areal, det vil si fotavtrykket til bygget.
BRA= Bruksareal, målt utfra innvendige yttervegger i alle målbare etasjer.

Direktoratet for Byggkvalitet har utarbeidet standardiserte byggesaksblanketter som kan brukes i søknadsprosessen:

Trykk her for å gå til byggesaksblanketter på Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider

Legg ved situasjonskart og naboliste som ikke er eldre enn ett år. Situasjonskart er et kommunalt kart der tiltaket skal tegnes inn. Det skal være i målestokk 1:500 eller 1:1000 hvis tiltaket er stort. Tiltaket skal målsettes i seg selv, og kartet skal påføres alle kritiske avstander til veg, vann- og avløpsledninger, nabogrense og andre bygninger. 

Følg denne lenken for å bestille situasjonskart og naboliste via Infoland

Du må varsle naboene

Du må varsle naboene før du sender inn søknaden. Se informasjon om nabovarsel lenger ned på siden under overskrift "Nabovarsel".

I tillegg til søknadsskjema må du sende inn:

• Naboliste som ikke er eldre enn ett år.
• Gjenpart av nabovarsel.
• Kvittering for nabovarsling.
• Eventuelle nabomerknader med dine kommentarer.
• Situasjonskart. Dette er et kommunalt kart der tiltaket skal tegnes inn. Kartet skal være i målestokk 1:500 eller 1:1000 hvis tiltaket er stort. Tiltaket skal målsettes i seg selv. Kartet skal påføres alle kritiske avstander til veg, vann- og avløpsledninger, nabogrense og andre bygninger. Situasjonskartet kan ikke være eldre enn ett år.
• Tegninger av tiltaket i plan, snitt og fasade. Målestokken må være 1:100.

  • Se her for mer informasjon om krav til tegninger (PDF, 431 kB)

• Søknad om dispensasjon hvis det er påkrevet i din sak. 

• Utfylt skriv om kvikkleire hvis du bygger under marin grensen (ca. 150 m.o.h.).

  • Krav til tiltak under marin grense (PDF, 115 kB)

• Situasjonskart og naboliste bestilles via Infoland ved å oppgi gårds- og bruksnummer eller adresse.
  • Trykk her for å gå til Infoland. 

Fritak fra byggteknisk forskrift

Byggteknisk forskrift trekker opp grensen for minimumskrav til egenskaper et bygg må ha. Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring, nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav når:

• Det ikke er mulig å tilpasse bygget til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader
• Bruksendring eller ombygging er forsvarlig for å sikre hensiktsmessig bruk
• Bruksendring eller ombygging er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk

Sjekk planverk

Kommuneplan og reguleringsplan setter begrensninger for hva du kan bygge. Dette kan være byggegrenser, begrensning i størrelse, høyde, takvinkel o.l. Du finner kart og bestemmelser på kartsidene våre.

Her finner du kart der du kan søke opp eiendommen din og finne nyttig informasjon til søknaden din.

Vi gir beskjed innen tre uker om at vi har mottatt søknaden.

Slik er fristene for saksbehandlingen:

• Søknad uten ansvar: Tre uker fra vi har mottatt komplett søknad. Fristen forutsetter at tiltaket ikke betinger dispensasjon eller tillatelse/uttalelse fra annen myndighet.
• Ordinær søknad med krav til ansvarlig foretak: Tre uker fra vi har mottatt komplett søknad. Fristen forutsetter at tiltaket ikke betinger dispensasjon eller tillatelse/uttalelse fra annen myndighet eller har nabomerknader.
• Rammesøknad: 12 uker fra vi har mottatt komplett søknad. 
• Søknad med dispensasjon, nabomerknader og/eller krav til tillatelse, uttalelse fra annen myndighet: 12 uker fra vi har mottatt komplett søknad.

Når arbeidet er ferdig, må du sende inn søknad om ferdigattest før tiltaket kan tas i bruk. Ferdigattest viser at saken er ferdigbehandlet, og at arbeidet er i tråd med tillatelsen og regelverket.

Trykk her for å åpne skjema: Søknad om ferdigattest

Midlertidig brukstillatelse

Dersom det gjenstår mindre arbeider som ikke er til hinder for at tiltaket kan tas i bruk, kan du søke om midlertidig brukstillatelse. Vi setter da en frist for når de gjenstående arbeidene skal være ferdig og søknad om ferdigattest skal sendes inn.

Nabovarsel

Hvis tiltaket ditt er søknadspliktig, må du gjennomføre nabovarsling før du sender søknaden din til oss. Alle eiendommer som grenser til eiendommen din eller ligger rett over veien for eiendommen din, må varsles. Oppgi gårds- og bruksnummer eller adresse. 

Husk dette

• Nabovarsel skal sendes selv om eiendommen ikke er bebygget.
• Dersom det er registrert flere eiere, skal alle varsles.
• Sameie/seksjoner/fellesareal varsles styret ved styreleder.

Slik går du frem

Nabovarselet skal inneholde de samme opplysningene som søknaden: situasjonskart, tegninger i 1:100 og eventuelt søknad om dispensasjon. Opplysningene er viktige for at naboene kan ta stilling til hva tiltaket innebærer og hvilke praktiske konsekvenser det får for dem.

• Fyll ut skjemaet og legg ved situasjonskart, tegninger og eventuelt dispensasjonssøknad.
• Send nabovarselet rekommandert eller lever det direkte.
• Gi naboene en frist på minst to uker til å komme med merknader.
• Naboene sender sine merknader til deg som er søker.
• Send fullstendig søknad til oss sammen med gjenpart av nabovarsel og alle merknader. Du kan kommentere merknadene i søknaden.

Dersom det kommer merknader ved nabovarselet

Legg ved kopi av merknadene og gjør din egen vurdering av dem. Vurderingen må inneholde en beskrivelse av hva som er gjort for å imøtekomme merknadene, eventuelt begrunnelser for hvorfor de ikke er imøtekommet.

Nabovarsel gjelder i ett år.

Hvis du sender søknaden din til oss mer enn ett år etter at du har sendt ut nabovarsel, må du varsle på nytt til alle naboer og gjenboere.

Kommunen skal bare gi dispensasjon unntaksvis.

Kommune- og reguleringsplaner har vært gjennom en lang prosess der naboer, offentlige og private organisasjoner og politiske organer har medvirket. Planen skal være forutsigbar slik at folk vet hva som gjelder i sitt område.

Vi kan gi dispensasjon hvis:

• hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse, og nasjonale og regionale interesser, ikke blir vesentlig tilsidesatt, og
• fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

Dispensasjonssøknaden skrives som et vanlig brev og legges ved sammen med nabovarsel og byggesøknaden. Søknaden skal beskrive hva du søker dispensasjon fra, og du må begrunne hvorfor hensynene ikke vesentlig tilsidesettes og hvorfor det er flere fordeler enn ulemper med tiltaket. Søknad om dispensasjon skal være godt begrunnet, og det skal ikke være en kurant sak for kommunen å gi dispensasjon. 

Dersom søknaden berører regionale eller nasjonale interesser, skal søknaden sendes til høring hos berørte offentlige organer. Dette kan for eksempel være Statsforvalteren i Vestfold og Telemark, Vestfold og Telemark fylkeskommune eller Statens Vegvesen. Hvis søknaden må til høring, kan dette medføre forlenget saksbehandlingstid. 

Fordeler for dispensasjon kan være at tiltaket rent faktisk bidrar til at hensynet forbedres, at andre areal-/ressursdisponeringshensyn i tråd med hensynet det søkes dispensasjon fra styrkes, eller det kan være at tiltaket medfører så store samfunnsmessige fordeler av lokal, regional eller nasjonal verdi at det etter et helhetsbilde vurderes å gi flere fordeler enn ulemper. Forhold av privat karakter skal normalt sett ikke legges til grunn for dispensasjon.

Dispensasjonsveileder

Statsforvalteren i Vestfold og Telemark har utarbeidet en veileder for dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven kapittel 19. 

Dispensasjonsveileder finner du her (PDF, 2 MB)

Gå til kommunens gebyrregulativ for 2021