Direktoratet for byggkvalitet har laget en veileder som opplyser om hva som kan bygges eller gjøres om på eiendommen din uten at du trenger å søke: 

Gå til Direktoratet for byggkvalitet sine hjemmesider 

Alle tiltak du kan oppføre uten søknad følger av SAK10 § 4-1. Du kan lese bestemmelsene med veileder her: 

Byggesaksforskriften (SAK10) med veiledning - § 4-1. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse  

Det du kan oppføre uten søknad er unntak. Hovedregelen er at alt som skal bygges må søkes om av et profesjonelt foretak. Foretaket er en såkalt «ansvarlig søker». Det kan du lese mer om i "Dette må et foretak søke om for deg". 

Husk alltid på dette:

• Selv om tiltaket omfattes av unntakene etter SAK10 § 4-1, så kan det fortsatt være i strid med lokale arealplaner. Dette kan f.eks være en reguleringsplan som gjelder spesifikt for din eiendom eller kommuneplanen som setter føringer for alle eiendommer i hele kommunen.  
• Du har ansvar for at du bygger i tråd med plan- og bygningsloven, byggteknisk forskrift, kommune- og reguleringsplan og kommunale vedtekter. Kommune- og reguleringsplaner finnes på kartportalen vår.(link) 
• Bygger du ulovlig, kan vi forlange at tiltaket rettes eller fjernes. 
• Under marin grense (ca. 150 m.o.h.) må alle tiltak avklares med hensyn til kvikkleirefare. 
• Tiltaket kan ikke utføres hvis grensene mot naboer er usikre. 
• Skal du bygge utendørs er hovedregelen at du må holde deg 4m fra sikre eiendomsgrenser.  
• Det kan være egne byggegrenser avsatt i reguleringsplan som du ikke får lov å bygge over. 
• Avstand til senter av kommunale veier skal være femten meter hvis ikke annet er bestemt i plan. 
• Avstand til fylkesveier skal være enten 30 meter eller 50 meter hvis ikke annet er bestemt i plan. Her finner du et kart over veiene. 

En vanlig feil er å overse tomtens tillatte utnyttelsesgrad. Mange tomter er fullt utnyttet, og da kan det ikke oppføres mer bebyggelse. 
Du kan lese mer om grad av utnytting her: 

• Byggteknisk forskrift (TEK17) med veiledning - § 5-1. Fastsetting av grad av utnytting
• Gå til veileder for grad av utnytting

Ved graving i grunnen må du undersøke om det ligger ledninger i grunnen. Du kan ikke forandre overdekningen uten at den som eier ledningen, har gitt samtykke. 

Tiltak kan ikke settes opp nærmere enn fire meter fra offentlig vann- og avløpsledninger 

Ved ferdig oppført tiltak må det sendes inn melding til kommunen. Direktoratet for byggkvalitet har utarbeidet eget skjema: 

Åpne skjema: Melding om frittliggende bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt 

• En enkelt frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, og hvor BRA eller BYA ikke er over 70 m². Bygningen kan oppføres i inntil én etasje og kan ha kjeller uten at den regnes med i BRA. Eiendommen må være bebygd fra før. Eksempler er garasje og bod.
• Tilbygg (ikke påbygg). Bruksareal (BRA) og bebygd areal (BYA) må være mindre enn 50 m². Tilbygget kan i tilegg være underbygget med kjeller. Tilbygget kan ikke inneholde egen boenhet. Eksempler er terrasse, overbygget inngangsparti, søppelskur, ved- eller sykkelbod.
• Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som nevnt i pbl §20-1 j) og som ikke skal plasseres for lengre tidsrom enn to år.
• Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet, f.eks. fra bod til soverom.
• Svømmebasseng som er mellom 15 m2 og 50 m2 stort.
• Riving av tiltak som er nevnt i byggesaksforskriften § 4-1.

Stemmer ikke planene dine med ett eller flere av kulepunktene, må et foretak søke på vegne av deg. Foretaket er en såkalt «ansvarlig søker». Ta kontakt med oss om du er usikker.

Hovedregelen er at alle søknader må sendes inn av foretak. Foretaket er en såkalt «ansvarlig søker». Den ansvarlige søker skal bistå tiltakshaver(eier) i å fylle ut søknadsskjemaer og sørge for at det du ønsker å bygge er i tråd med gjeldende regelverk.   

Eksempler på når det trengs en ansvarlig søker (foretak): 

• Enebolig 
• Garasje større enn 70 m2. 
• Bruksendring fra kjeller til boenhet. 
• Oppsetting av skilt og reklame. 
• Permanent svømmebasseng. 
• Riving av bygg større enn 70 m2. 
• Påbygg (når du bygger oppå noe) 
• Forstøtningsmur høyere enn 1 meter 
• Endring av bærende konstruksjoner 
• Bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig eller motsatt 

BYA= Bebygd areal, det vil si fotavtrykket til bygget. 
BRA= Bruksareal, målt fra innvendig av yttervegger i alle målbare etasjer. 

Det anbefales å bruke foretak som har sentral godkjenning. Du kan finne foretak med sentral godkjenning her: 

Finn foretak som er sentralt godkjent (dibk.no)

I forhåndskonferansen kan du diskutere planene dine med en av våre saksbehandlere. Konferansen må bestilles. Saksbehandler forbereder konferansen slik at du får best mulig svar.

Bestill forhåndskonferanse:

Åpne skjema: Bestilling av forhåndskonferanse (PDF, 165 kB)

Fyll ut skjemaet og send det til:
postmottak@holmestrand.kommune.no

Vi tilbyr vanligvis forhåndskonferanse innen to uker fra vi har mottatt bestillingen din.

Dette kan du få svar på

Hensikten med forhåndskonferansen er å finne ut hvilke bestemmelser og krav som gjelder for byggeplanene dine. Typiske spørsmål kan være:

• Planstatus for hele eller deler av eiendommen
• Utnyttelsesgrad i plan
• Uklare reguleringsbestemmelser
• Behov for dispensasjon
• Krav om ansvarlige foretak
• Krav om uavhengig kontroll
• Uttalelse fra andre myndigheter
• Ingen beslutninger

Forhåndskonferansen må ikke forveksles med saksbehandling. Vi tar ingen bindende beslutninger. Vi kan for eksempel ikke bestemme at dispensasjon kan gis, men vi kan forklare hvilke dispensasjoner du trenger.

Vi lager et kort referat som dokumenterer hva som kom frem i møtet. Referatet danner grunnlag for videre saksbehandling og er en nyttig huskeliste for deg.

Med hjemmel i pbl § 28-1 og kommuneplanens bestemmelser § 3.6, stiller Holmestrand kommune følgende krav til tiltak under marin grense:

Geotekniske utredninger som dokumenterer tilstrekkelig sikkerhet for ethvert tiltak, jf. pbl § 1.6. under marin grense (omfatter etter dette også tiltak etter pbl § §20-2 og 20-3.) kreves for areal som omfattes av følgende:

1. Nærhet til ravine
2. Nærhet til vassdrag
3. Jevnt hellende terreng brattere enn 1:20
4. I platåterreng: terrenghøydeforskjeller på 5m og mer, inkl dybde til elvebunn/fot marebakke.
5. Nærhet til påvist kvikkleireområde

Nærhet til ravine/vassdrag vurderes i forhold til følgende: Maksimal bakovergripende skredutbredelse = 20 x skråningshøyde (skråningshøyde i vassdrag/ravine målt fra for skråning/marbakke/bunn ravine).

I tillegg kan det være andre stedlige forhold som tilsier behov for geoteknisk vurdering.

1. Kommunen anbefaler at man for områdene under marin grense først undersøker om det er marin leire i området, jf. løsmassekart fra NGU. Man må være oppmerksom på at kartene bare viser det øverste laget, og at marin leire kan finnes under andre avsetninger. Jf. NGU er grenser mellom de ulike registrerte massene i kartet kun veiledende.
2. Punktene 1-5 skal sjekkes ut i saken, og det skal dokumenteres skriftlig til kommunen at punktene er gjennomgått. Dette gjøres av tiltakshaver for søknader uten ansvarsrett( pbl §§ 20-2 og 20-3) eller ansvarlig prosjekterende for utearealer og landskapsutforming i søknader etter pbl § 20-1. Dersom tiltaket omfattes av ett eller flere av punktene, må et kompetent foretak gjøre en geoteknisk vurdering.
3. Dersom kvikkleire eller ustabile masser blir påvist og topografien tilsier at skredfare kan være tilstede, stilles det samme krav til den geotekniske prosjekteringen som ved byggevirksomhet innenfor faresoner.

Holmestrand kommune anbefaler veileder fra NVE nr 7, 2014 ” Sikkerhet mot Kvikkleireskred” for ytterligere informasjon om vurderinger av stabilitet.

Hjemmelsgrunnlag for rutine:

Jf. kommuneplanens bestemmelser § 3.6 Risiko og sårbarhet jf pbl § 4-3 og §§§ 11-9 nr. 3,6,8 og 9, gjelder følgende:

”ii. Skred/grunnforhold jf § 11-9.8

NGI-rapport ”Program for økt sikkerhet mot leirskred” skal legges til grunn ved planlegging og utførelse av nye tiltak. Områder kan ikke bebygges før det foreligger dokumentasjon på at den geotekniske stabiliteten for området som helhet er tilstrekkelig, herunder muligheten for at området kan inngå i skred utløst i naboarealene. All utbygging under marin grense skal vurderes i forhold til kvikkleire. Tiltakshaver har kontinuerlig ansvaret for oppfølging og gjennomføring av geotekniske tiltak, slik at sikkerheten til enhver tid er ivaretatt. Dersom det er påvist dårlige grunnforhold, skal det gjennomføres geotekniske undersøkelser som avdekker om det finnes skredfarlig kvikkleire og det må dokumenteres at utbygging vil gi tilstrekkelig områdestabilitet i samsvar med kravene i byggteknisk forskrift (TEK 10).”

Videre følgende retningslinje jf. § 3.6:

”I områder med marin leire kan det også finnes andre skredfarlige kvikkleireområder enn de som framgår av NGI- rapporten. Dersom kvikkleire blir påvist og topografien tilsier at skredfare kan være tilstede, stilles det samme krav til den geotekniske prosjekteringen som ved byggevirksomhet innenfor faresoner.”

Jf. plan og bygningsloven § 28-1, byggegrunn, miljøforhold mv., gjelder følgende:

”Grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak.

For grunn som ikke er tilstrekkelig sikker, skal kommunen om nødvendig nedlegge forbud mot opprettelse eller endring av eiendom eller oppføring av byggverk, eller stille særlige krav til byggegrunn, bebyggelse og uteareal.

Departementet kan gi nærmere forskrifter om sikkerhetsnivå og krav til undersøkelser, sikringstiltak for person eller eiendom, dokumentasjon av tiltaket og særskilte sikringstiltak.”

I enhver søknad skal det oppgis om sikkerheten mot fare eller vesentlig ulempe som følge av grunnforhold, rasfare, flom og andre miljøskadelige forhold er tilfredsstillende ivaretatt.

Ny faresonegrense Gunnestad og Sande sentrum

Ny faresonegrense, jf. utredningsprogram 502 Gunnestad og Sande sentrum, må så snart som mulig innarbeides i ”Hensynssone” jf. kommuneplanens faresonekart, og i bestemmelser for pågående områderegulering.

Kommuneplanens bestemmelser for hensynssoner (faresone) skal praktiseres for området også frem til sonen er innarbeidet i kommuneplanen med henvisning til rapport av 09.01.2013 med tilhørende kart. Dette er gjort gjeldende fra 01.05.2013.

Sammen med søknad om tiltak skal det følge tegninger og situasjonskart der tiltaket er inntegnet i henhold til gjeldende krav.

Les her om krav til tegninger og situasjonskart

Eksempler på byggetegninger

Utnyttelsesgrad bestemmer hvor mye du kan bygge på tomta di, og er enten fastsatt i reguleringsplan eller i kommuneplanens arealdel, avhengig av hva som er gjeldende planstatus. Planstatus for din eiendom kan du få vite ved å ta kontakt med kommunens byggesakstjeneste eller ved å bruke kommunens kartportal:

Gå til kommunens kartsider

Beregne utnyttelsesgrad selv

For hjelp til å beregne utnyttelsesgraden på tomta di, kan du bruke Direktoratet for byggkvalitet sin veiviser:

Direktoratet for byggkvalitet: Veiviser - Hvor stort kan du bygge?

Grad av utnytting skal fastsettes etter en eller flere av følgende metoder:

• bebygd areal (BYA)
• prosent bebygd areal (%-BYA)
• bruksareal (BRA)
• prosent bruksareal (%-BRA)

De vanligste metodene for beregning av utnyttelsesgrad i Holmestrand kommune er BYA og %-BYA.

For å finne BYA, må du summere areal av grunnflate (fotavtrykk) på alle bygninger (bolig, garasje, lysthus, boder mm.), pluss arealet til enkelte konstruksjoner over bakken (terasser/balkonger/verandaer), pluss evt. areal for ubebygd parkeringsplass.

For å finne %-BYA deles det ovennevnte bygningsarealet på tomtearealet.

Terrasser som er høyere enn 0,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget skal være del av beregningsgrunnlaget. For verandaer/balkonger medregnes alt gulvareal fra 0,5 meter opp til 5 meter.

Eksempel: Bolig og garasje utgjør til sammen 130 kvm. I tillegg har boligen en veranda på 20 kvm, som har en høyde på 3 meter. Dette utgjør en utnyttelsesgrad i BYA på 150 kvm. Tomtestørrelse er 1000 kvm, noe som gir en %-BYA utnyttelsesgrad på 15 %. 

Mer informasjon om utnyttelsesgrad og bebygd areal finner du her:

Byggteknisk forskrift med veileder:

Direktoratet for byggkvalitet: Byggteknisk forskrift med veiledning (TEK17) - Grad av utnytting

Hva er bebygd areal (for planer vedtatt etter 1. juli, 2007)?:

Direktoratet for byggkvalitet: Hva er bebygd areal?

Utnyttelsesgrad i eldre planer:

For beregning av utnyttelsesgrad i eldre planer, henviser vi til Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder for grad av utnytting:

Veileder fra KMD - "Grad av utnytting".

Direktoratet for byggkvalitet har utarbeidet standardiserte byggesaksblanketter som kan brukes i søknadsprosessen:

Direktoratet for byggkvalitet: Byggesaksblanketter (søknadsskjemaer og lignende)

Legg ved situasjonskart og naboliste som ikke er eldre enn ett år. Situasjonskart er et kommunalt kart der tiltaket skal tegnes inn. Det skal være i målestokk 1:500 eller 1:1000 hvis tiltaket er stort. Tiltaket skal målsettes i seg selv, og kartet skal påføres alle kritiske avstander til veg, vann- og avløpsledninger, nabogrense og andre bygninger. 

Bestill situasjonskart og naboliste

I forbindelse med søknaden må det lages et situasjonskart og berørte naboer må varsles. Situasjonskart og naboliste kan bestilles gjennom betalingstjenestene til Ambita - Infoland, Norkart - e-torg og Proconet - ePlassen. Se eget punkt nedenfor for mer informasjon om varsling av naboer. 

Dette må du sende inn:

• Utfylt søknadsskjema
• Naboliste som ikke er eldre enn ett år.
• Gjenpart av nabovarsel.
• Kvittering for nabovarsling.
• Eventuelle nabomerknader med dine kommentarer.
• Eventuelle avstandserklæringer som er nødvendig for tiltaket.
• Situasjonskart. Dette er et kommunalt kart der tiltaket skal tegnes inn. Kartet skal være i målestokk 1:500 eller 1:1000 hvis tiltaket er stort. Tiltaket skal målsettes i seg selv. Kartet skal påføres alle kritiske avstander til veg, vann- og avløpsledninger, nabogrense og andre bygninger. Situasjonskartet kan ikke være eldre enn ett år.    
• Tegninger av tiltaket i plan, snitt og fasade. Målestokken må være 1:100.       
• Søknad om dispensasjon hvis det er påkrevet i din sak. 
• Utfylt skriv om kvikkleire hvis du bygger under marin grensen (ca. 150 m.o.h.)
• Situasjonskart og naboliste bestilles via Infoland, e-torg eller ePlassen ved å oppgi gårds- og bruksnummer eller adresse.
• Avstandserklæring for tiltak nærmere nabogrense enn 4 meter.
          Åpne skjema: Avstandserklæring (PDF, 45 kB)

Fritak fra byggteknisk forskrift

Byggteknisk forskrift trekker opp grensen for minimumskrav til egenskaper et bygg må ha. Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring, nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav når:

• Det ikke er mulig å tilpasse bygget til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader
• Bruksendring eller ombygging er forsvarlig for å sikre hensiktsmessig bruk
• Bruksendring eller ombygging er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk

Søknad om fravik må begrunnes i forhold til punktene over. Kommunen kan stille vilkår til tillatelsen. 

Gå til Byggteknisk forskrift på lovdata.no

Hvis du skal søke om fritak fra byggteknisk forskrift, anbefaler vi at du gjør deg kjent med dokument "Tekniske krav ved tiltak i eksisterende bygg" utarbeidet av Norsk Kommunalteknisk Forening. Det gis her eksempler på situasjoner hvor det kan gis fritak fra krav i Byggteknisk forskrift. Det kan i enkeltsaker imidlertid være behov for ytterligere dokumentasjon enn det som er oppgitt i nevnte dokument.

Åpne dokument: "Tekniske krav ved tiltak i eksisterende bygg" (PDF, 4 MB)  

Sjekk planverk

Kommuneplan og reguleringsplan setter begrensninger for hva du kan bygge. Dette kan være byggegrenser, begrensning i størrelse, høyde, takvinkel o.l. Du finner kart og bestemmelser på kartsidene våre.

Her finner du kart der du kan søke opp eiendommen din og finne nyttig informasjon til søknaden.

Slik er fristene for saksbehandlingen: 

• Hovedregelen er at fullstendige søknader skal behandles innen 12 uker fra de er mottatt av kommunen.  
• Søknader som er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven og der det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboere, og ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er nødvendig, skal avgjøres av kommunen innen 3 uker. 
• Søknad om dispensasjon behandles innen 12 uker fra vi har mottatt grunngitt søknad. 
• Søknad om rammetillatelse behandles innen 12 uker.
• Søknad om igangsettingstillatelse behandles innen 3 uker.  
• Søknad om ferdigattest behandles innen 3 uker etter at søknad med nødvendig dokumentasjon foreligger hos kommunen.  
• Saksbehandlingsfristene løper ikke i den tid de ligger til uttalelse hos regionale og statlige myndigheter.  

Når arbeidet er ferdig, må du sende inn søknad om ferdigattest før tiltaket kan tas i bruk. Ferdigattest viser at saken er ferdigbehandlet, og at arbeidet er i tråd med tillatelsen og regelverket.

Åpne skjema: Søknad om ferdigattest

Midlertidig brukstillatelse

Dersom det gjenstår mindre arbeider som ikke er til hinder for at tiltaket kan tas i bruk, kan du søke om midlertidig brukstillatelse. Vi setter da en frist for når de gjenstående arbeidene skal være ferdig og søknad om ferdigattest skal sendes inn.

Nabovarsel

Hvis tiltaket ditt er søknadspliktig, må du gjennomføre nabovarsling før du sender søknaden din til oss. Alle eiendommer som grenser til eiendommen din eller ligger rett over veien for eiendommen din, må varsles. Oppgi gårds- og bruksnummer eller adresse. 

Husk dette:

• Nabovarsel skal sendes selv om eiendommen ikke er bebygget.
• Dersom det er registrert flere eiere, skal alle varsles.
• Sameie/seksjoner/fellesareal varsles styret ved styreleder.

Slik går du frem

Nabovarselet skal inneholde de samme opplysningene som søknaden: situasjonskart, tegninger i 1:100 og eventuelt søknad om dispensasjon. Opplysningene er viktige for at naboene kan ta stilling til hva tiltaket innebærer og hvilke praktiske konsekvenser det får for dem.

• Fyll ut skjemaet og legg ved situasjonskart, tegninger og eventuelt dispensasjonssøknad.
• Send nabovarselet rekommandert eller lever det direkte.
• Gi naboene en frist på minst to uker til å komme med merknader.
• Naboene sender sine merknader til deg som er søker.
• Send fullstendig søknad til oss sammen med gjenpart av nabovarsel og alle merknader. Du kan kommentere merknadene i søknaden.

Dersom det kommer merknader ved nabovarselet

Legg ved kopi av merknadene og gjør din egen vurdering av dem. Vurderingen må inneholde en beskrivelse av hva som er gjort for å imøtekomme merknadene, eventuelt begrunnelser for hvorfor de ikke er imøtekommet.

Nabovarsel gjelder i ett år.

Hvis du sender søknaden din til oss mer enn ett år etter at du har sendt ut nabovarsel, må du varsle på nytt til alle naboer og gjenboere.

Kommunen skal bare gi dispensasjon unntaksvis.

Kommune- og reguleringsplaner har vært gjennom en lang prosess der naboer, offentlige og private organisasjoner og politiske organer har medvirket. Planen skal være forutsigbar slik at folk vet hva som gjelder i sitt område.

Vi kan gi dispensasjon hvis:

• hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse, og nasjonale og regionale interesser, ikke blir vesentlig tilsidesatt, og
• fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

Dispensasjonssøknaden skrives som et vanlig brev og legges ved sammen med nabovarsel og byggesøknaden. Søknaden skal beskrive hva du søker dispensasjon fra, og du må begrunne hvorfor hensynene ikke vesentlig tilsidesettes og hvorfor det er flere fordeler enn ulemper med tiltaket. Søknad om dispensasjon skal være godt begrunnet, og det skal ikke være en kurant sak for kommunen å gi dispensasjon. 

Dersom søknaden berører regionale eller nasjonale interesser, skal søknaden sendes til høring hos berørte offentlige organer. Dette kan for eksempel være Statsforvalteren i Vestfold og Telemark, Vestfold og Telemark fylkeskommune eller Statens Vegvesen. Hvis søknaden må til høring, kan dette medføre forlenget saksbehandlingstid. 

Fordeler for dispensasjon kan være at tiltaket rent faktisk bidrar til at hensynet forbedres, at andre areal-/ressursdisponeringshensyn i tråd med hensynet det søkes dispensasjon fra styrkes, eller det kan være at tiltaket medfører så store samfunnsmessige fordeler av lokal, regional eller nasjonal verdi at det etter et helhetsbilde vurderes å gi flere fordeler enn ulemper. Forhold av privat karakter skal normalt sett ikke legges til grunn for dispensasjon.

Dispensasjonsveileder

Statsforvalteren i Vestfold og Telemark har utarbeidet en veileder for dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven kapittel 19. 

Se dispensasjonsveileder

Gå til kommunens gebyrregulativ